🏠英國買樓。樓宇問題要分清

新丁一般唔建議朋友仔隔山買牛，New Build都叫做有保養期，有咩事發展商都需要負責；但如果買舊樓，最好要搵埋合資格Surveyor驗樓。今次唔係想講驗樓經驗，而係想分享兩個同樓宇問題有關嘅Legal Terms: 👉🏻Patent Defect 👉🏻Latent Defect

🔸Patent Defect🔸

指買家親自去過現場，有合理地驗收，#肉眼應該能夠見到嘅問題。A Patent defect could be noticed by careful examination and is usually noticed before a sale or agreement.

舉例💁🏻‍♂️樓梯木板爛咗、天花板穿咗、牆身有裂痕等，只要買家有親自去過驗收，理論上肉眼就可以見到呢類問題。

🔹Latent Defect🔹

相反，Latent Defect 就係正常肉眼，或者 #合理查驗都唔會發現嘅問題。

舉例💁🏻‍♂️間屋牆身入面有水管滲漏，現場肉眼睇到都未必知道有呢個問題，除非滲漏情況已經蔓延到牆身。

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🤔點解要分清楚係👉🏻Patent Defect 定係👉🏻Latent Defect?

假設一間屋嘅屋頂穿咗，雨水滲透令牆身出現裂痕，應該係屬於🔶Patent Defect🔸所以:

1️⃣ Seller冇責任主動申報，因為理論上Buyer係應該睇到呢個問題

2️⃣ 根據Caveat Emptor Principle (買家自負原則)，買家係有責任自行驗收同承擔風險 (Buyer’s burden to reasonably examine property before making a purchase)。

‼️最壞情況，Seller係可以用呢個Principle將間屋嘅責任推得一乾二淨‼️

不過🔶Patent Defect🔸都唔係大晒，如果Seller有主動隱瞞，其實都需要負上責任，例如:

1️⃣ 用Poster或者Wallpaper遮住牆身嘅裂痕

2️⃣ 將閣樓上鎖，令Buyer唔能夠查驗屋頂嘅實際情況

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至於🔷Latent Defect🔹Buyer需要留意嘅係，Seller(好多時係發展商)嘅責任都有時效。Buyer需要起以下時效前提出索償:

1️⃣ 問題發生六年內(6 years from accrual of theaction)

2️⃣ Buyer理應察覺到問題三年內(3 years from the date claimant knew or reasonably ought to have known)

3️⃣ 另外，只要問題發生超過15年，Buyer就會喪失追討時效(no action may be brought more than 15 years)

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總括嚟講，如果你隔山買牛、相信朋友或者Agent幫手睇樓，結果層樓出現唔同程度嘅問題，Seller好大機會會利用 #CaveatEmptorPrinciple，將責任推得一乾二淨。

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想知多D #英國房產買賣實用資訊，歡迎睇埋新丁另一個分享🙂